בתקופה של שגרה, מומלץ שתהליך המשכנתה יתחיל כחודשיים (2 חודשים) לפני תאריך קבלת המשכנתה בפועל.
בתקופה הנוכחית הזו, של המשבר הכלכלי העולמי שנובע מוירוס הקורונה, בשילוב חופשת הפסח הגדולה הקרבה ובאה, עתידים לחול עיכובים גדולים שצפויים להימשך לכל הפחות עד אחרי הפסח, וכן תחזיות פסימיות יותר צופות אפילו עד חודש ספטמבר, ואף יותר. לכן יש לקחת בחשבון שתהליך המשכנתה יתארך לפחות בחודש ואפילו חודשיים.

אמנם, תוקף ברירת המחדל של הריביות הנו 24 ימים, אך יש לעשות הכנה מוקדמת מראש ולהתחשב בכך שיש תהליך מורכב של משא ומתן מול הבנקים.

במאמר הזה אשתף את התהליך שהלקוחות שלנו עוברים.

בזמן הזה חשוב ביותר לבצע החלטות יעילות כדי להרוויח יותר, וכן כדי לצמצם נזקים כלכליים עתידיים ככל האפשר.

1.  ראשית, יש לבנות תכנית כלכלית מסודרת למשכנתה - את תמהיל המשכנתה (הרכב מסלולי המשכנתה: מסלולי המשכנתה, ריביות ואורך התקופות)

במיוחד בתקופה זאת, חשוב לבנות תכנית כלכלית מתאימה לצרכים שלכם, ולא התוכנית הסטנדרטית שאותה מציע הבנק.

חשוב להבין. הבנק הוא גוף עסקי למטרות רווח, שקונה ומוכר כסף. הוא לא מוכר את הידע שלו ולכן הוא דואג לרווח שלו קודם כל.

באמצעות בניית תכנית נכונה, אפשר לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים, לעומת ההצעה שהבנק בונה לנו, ואף יותר חשוב, אפשר לבנות תכנית בטוחה יותר משינויים בהחזר החודשי.

ניתן ללמוד באינטרנט כיצד לבנות משכנתה נכונה, או להיוועץ עם מומחה לייעוץ משכנתאות שיבנה תכנית מתאימה עבורכם.

לאחר בניית התמהיל, יש לארגן את כל המסמכים הנדרשים שהבנק מבקש בתהליך, ישנה חשיבות גדולה לסדר הבקשה, ובמיוחד בימים אלה שלזמן יש יותר חשיבות.
באמצעות בקשה מסודרת לבנק, הבנקאים יתנו שירות יעיל יותר, מהיר יותר וישמחו להתחרות עבורכם, במידה והבקשה מתקבלת לפי הספר ומקלה עבורם את העבודה.

את הניירת הנדרשת לתהליך המשכנתה ניתן לראות באתרים של הבנקים השונים, או לשלוח וואטסאפ וניתן לכם בשמחה.

2. הגשת הבקשה לבנק ומו"מ - לאחר שבניתם את התמהיל המותאם עבורכם ואירגנתם את כל המסמכים הנדרשים,
במצב שגרה מומלץ
לבחון הצעות מ 3-4 בנקים, כשזמני התגובה איטיים יותר, צריך לעשות מו"מ יעיל יותר, ולהתמקד עד 2-3 בנקים.
לבדוק אלו סניפים עובדים לפי אתר הבנק, ולנסות לקבוע פגישה או לחילופין להעביר לבנקאי המשכנתאות את המסמכים והבקשה במייל.

3. תהליך הביטחונות - זה תהליך משפטי טכני בו הבנק מבטיח את הכסף שלו לפני שאתם מקבלים את המשכנתה.
לאחר סיום מו"מ, מגיעים לבנק לחתימות, ומקבלים שורה של משימות:
כגון - שמאי, חתימה של המוכרים על מסמכי הבנק, ביטוחים ועוד
רק אחרי שמסיימים את כל המשימות הבנק משחרר את המשכנתה.

(חלק מהבנקים שולחים את המשימות לפני החתימות, ולאחר סיומן חותמים ומקבלים כסף), התהליך בשיגרה לוקח כשבועיים ולעיתים גם חודש ויותר,ותלוי בגורמים צד ג כגון שמאי.
בתקופה של הגבלות, נוצר מצב של עיכובים גדולים יותר משיגרה.

 מי שחתם על חוזה רכישת דירה, ועדיין לא לקח משכנתה - ויצטרך אותה בעוד כ3-4 חודשים  

מומלץ להתקדם בתהליך המשכנתה, כוון שיש עומסים בעבודת הבנקים, כפי שפירטתי, והתהליך עבודה ארוך יותר.
הבנקים צימצמו כוח אדם, העירייה ( שירותי טאבו) והשמאים האטו את כמות העבודה, ויש עיכובים בשטח. 

הצפי שקודם יהיה הרבה יותר גרוע לפני שיהיה טוב, בטווח הקצר הריביות לא ירדו ואם תמשיך ההחרפה הריביות ימשיכו לעלות.
כאשר הריביות על המשכנתאות עולות, הבנקים מעדכנים מיידית את הריביות כאשר הריביות יורדות, לוקח יותר זמן לבנק לעדכן את המחיר, מהחשש לסיכונים לתנודתיות בשוק.

ואם נכניס את השיקול הכלכלי, יהיו כאלה שיפגעו בהכנסה ועלולים, שהבנק לא יאשרו להם המשכנתה בכלל.
לכאלה, ההמלצה – למשוך חלק "קטן" ככל שמאפשר הבנק והקבלן, כוון שבמשיכות הבאות הבנק לא יבקש להציג הכנסות.

אם יצאתם לחל"ת - הבנקים מבינים, וחלק מהם התחילו לבקש, מכתב יציאה לחל"ת עם תאריך חזרה לעבודה,
ולפי השעה מתחשבים בהכנסה לפני החל"ת. כפי שמתייחסים להכנסתה של אשה שיוצאת לחופשת לידה.

(אם אתם צריכים עזרה, נשמח לעמוד לשירותכם, תשאירו פרטים, וננצל את הקשרים הטובים שיצרנו לטובתכם). 

מי שכבר משך חלק מהמשכנתה בעבר, ויכול להקדים תשלום לקבלן, בהתחשב ביכולת ההחזר מומלץ להקדים עד תחילת החודש עד 10 הקרוב כוון שריבית עליה מתבססים הבנקים, תעלה בחודש הקרוב 04.2020 ובחודש 05.2020
האם למשוך את כל המשכנתה, ממליץ לקרוא ( קישור למאמר של הקדמת תשלום לקבלן )

לכל מי שחתם על חוזה רכישה וצריך משכנתה, בטווח הבינוני - 4-6 חודשים קדימה.
יש סיכוי שהריביות ירדו, בעקבות המאמצים הגדולים שעושים הבנקים המרכזיים בעולם ובישראל,  להוזיל את עלויות הגיוס כפי שפירטתי בכתבה (קישור – הריביות על מסלולי המשכנתאות השונים עלו), אם תהיה רגיעה אחרי פסח, אז הסיכויים לירידת הריבית יגדלו, אך לא לרמתם הנמוכה כפי שהיה לפני השפעת ההתפרצות של הקורונה בישראל. כמובן שצריך לקחת בחשבון, שהבנקים עשויים להגדיל את המרווח, בעקבות הסיכון בגידול באבטלה והמיתון  הצפוי במשק, ובכל מקרה, בתקופה עד חופשת הפסח, יהיה קשה להגיש בקשות חדשות שמועד הביצוע לא מיידי.  

מחזורי משכנתה, לבעלי משכנתה קיימת –
המלצתנו ללקוחות שלנו להמתין לאחר פסח, להתבהרות גודל החיסכון במידה ויהיה. מצד אחד הריביות על המשכנתאות עלו, אך במקביל לאחר הפרסום של הריבית הממוצעת  בחודש 04-2020 ו05-2020, הצפי שהקנסות ( עמלת היוון ) ירדו.
ובכל מקרה, בשלב זה הבנקים לרוב לא מקבלים בקשות מחזור חדשות.

למי שיש צורך לאחד הלוואות למשכנתה, ולפרוס כדי להוריד את ההחזר החודשי, בהתאם להנחיות החדשות של בנק ישראל, אפשרות להגדיל את אחוז המימון ל70% בשעבוד דירה קיימת.

מומלץ! לעשות תכנון כלכלי כדי לקבוע את ההחזר הנכון עבורכם, ולפי זה לקבוע את מסלולי המשכנתה החדשים לאחר המחזור.
להכין את כל הניירת הנדרשת לבנק, להיות מוכנים שהבנקים חוזרים לשגרת עבודה כדי לקדם את התהליך מהר יותר.

למי שיש קשיים בתשלומי משכנתה ו/או הלוואות נוספת, תשאירו פרטים ונעזור לכם בבחינה ראשונית ללא עלות. 

תודה שקראתם!
שי פרלמן,
כלכלן בכיר ויועץ משכנתאות.
חבר הנהלה בהתאחדות יועצי המשכנתאות, ושותף, מייסד ובעלים בחברת "פרל – ייעוץ משכנתאות".