כזוכה במחיר למשתכן בעצמי, ובתור מלווה קבוצות של רוכשים במחיר למשתכן בראשל"צ, יבנה ואשקלון
אנחנו מקבלים המון פניות מלקוחות שלנו בהתלבטויות כלכליות, מה קורה עם הריביות?
האם כדאי לקחת משכנתה עכשיו?
והאם כדאי להקדים תשלומים לקבלן? 

בנוגע לשאלות לגבי הריביות והאם כדאי לקחת משכנתה עכשיו, (לחצו לקריאת המאמר – הריביות עלו),
במאמר הזה חשוב לי לעשות סדר בנושא של, הקדמת תשלומים והמשמעות הכלכלית של המהלך, כדי לעזור לכם להחליט טוב יותר. 

ביום רביעי קיבלנו מכתב מחברת "שבירו", בפרויקט בו זכיתי כמשפר דיור, ובו הודעה - שלאור המצב הקבלן מאשר הקדמת תשלומים, לאחר שלא אישר זאת לפני כן.
התשלומים אינם הולכים לקבלן ישירות, אלא לבנק המלווה, אך מגדיל את הביטחונות של הפרויקט.

המהלך מאפשר לזוכים להקדים תשלומים ולחסוך מדד תשומות הבניה. פה נכנס בדיוק השיקול הכלכלי שיש בהקדמת התשלומים, אבל אסור לנו לשכוח שהשיקול המרכזי הוא תמיד: יכולת ההחזר, במיוחד בתקופה של משבר.

האם זה כלכלי? התשובה היא בעצם: כשבוחנים כדאיות כלכלית צריך לבחון את 2 צדי המטבע, ולא רק את החסכון שנראה לנו על פני השטח.
חייב להתייחס לכמה עולה לנו הפעולה של הקדמת המשכנתה ולהתחיל לשלם מעכשיו. 

אנו רואים בלקוחותינו 2 סוגים של פניות עיקריות – 
1. משפחות שגרות בשכירות ובמקביל מקדימים משכנתה, ולא יכולות לשלם גם וגם.
2. משפחות שגרות אצל ההורים, ויכולות להתחיל לשלם את כל ההחזר החודשי של המשכנתה. 

מי שאין ביכולתו לשלם גם משכנתה וגם שכירות, אם יקדים את המשכנתה, כדי לעמוד בהחזר החודשי, יבקש גרייס (דחיית תשלומי הקרן) וישלם "רק" ריבית.
בטבלה הבאה, ניתן לראות את הפער ב-5 שנים האחרונות, בין מדד תשומות הבנייה לבין הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד.

כאשר מבצעים הקדמת התשלומים, אומנם חוסכים כסף בעלויות תשומות הבנייה, אבל גורמת לתשלומים יתרים בתשלומי הריבית של המשכנתה למי שיש יכולת החזר, במיוחד אלה שגרים אצל ההורים בתקופת הבנייה ויכולים לשלם החזר חודשי של משכנתה, להם מומלץ לבחון הקדמה חלקית של המשכנתה.

חשוב לזכור! שחייבים לדאוג שיש מספיק חסכונות להוצאות כניסה לדירה. 

הסיבות העיקריות להקדמת המשכנתה:

1. אם המשכנתה עדיין לא נלקחה - ויש חשש שתהיה ירידה בהכנסה בתקופה הקרובה,
מומלץ למשוך חלק "קטן" מהמשכנתה, כדי להבטיח, שלא יהיה מצב שהבנק יסרב בהמשך.
לאחר שיש משיכה אחת (פעימה 1 מספיקה, ואפשר פחות),
הבנק לא מבקש הוכחת הכנסות בתשלומי הפעימות הבאות.

2. קיבוע הריביות הקבועות –  רלוונטי עכשיו בעיקר למי שכבר משך פעימה אחת, עד תחילת 04.2020
או שיספיק לבצע את המשכנתה בתוקף של האישור העקרוני שקיבלו.
כאשר אנחנו חותמים עם הבנק על תנאי המשכנתה,
חשוב לדעת, שאם אנחנו לא מבצעים את כל המשכנתה,
הריביות על המסלולים שלא נמשכו יכולות להשתנות
לדוגמה ,
לקוחות שלנו שלקחו משכנתה ב29.05.2019 , באישור הסופי נקבע
שישלמו בריבית הקבועה צמודה ל20 שנה  2.55%
ובריבית המשתנה צמודה ל 25 שנה  2.76%  (טבלה למטה)

לאחר שנה, בה הריבית על המשכנתאות ירדה החל מחודש 06.19
ב08.03.20 הם ביצעו משיכה נוספת כאשר
בריבית הקבועה צמודה ל20 שנה – הריבית העדכנית שבוצעה 1.69%
ובריבית המשתנה (צמודה) ל 25 שנה – הריבית העדכנית 2.2%

לסיכום –
גם בשגרה, לרוב אנחנו ממליצים להקדים חלק מהמשכנתה, במידה והריביות בשוק נמוכות, ואפשר לקבע את הריביות הקבועות.
רק אם יש יכולת החזר חודשית גבוהה + חיסכון להוצאות לכניסה לדירה, אפשר להקדים כל את התשלומים, ולהבטיח חיסכון מתשלום מדד תשומות הבנייה.

בתקופה של משבר – ההמלצה לבחון טוב את יכולת ההחזר שתתווסף, ולהקדים את המסלולים של הריביות הקבועות. כאשר מי שעדיין לא משך אף סכום ויש חשש לירידה בהכנסה, מומלץ שיקדים סכום מינימלי שהבנק מאשר, כדי להימנע מבחינת ההכנסות העתידית בשחרורים הבאים