כיום "פרל - ייעוץ משכנתאות" בתנופה אדירה עם יותר מ־2,000 לקוחות מאושרים וליווי פרויקטים ארציים, שבהם "מחיר למשתכן" ו"המרוץ לדירה תוך 180 יום", בשיטת אלון גל, פרויקט 100 ימי נדלן, בניית תוכניות מימון ומלוים משקעים בשיטת יובל שוורצמן וגיא מנדלסון.
נוסף על כך מוניתי לחבר הנהלה בהתאחדות יועצי המשכנתאות בישראל (ע"ר) גוף העושה לילות כימים למען ציבור נוטלי המשכנתאות, כדי שאלו יוכלו ליהנות מתנאים טובים בעת לקיחת המשכנתה, ומחיסכון כספי ניכר. מבחינה מקצועית חשוב לי לספק ללקוחותיי ערך מוסף לצד השירות העיקרי שאותו אנו מעניקים, מתוך ידיעה כי ערך זה ילווה אותם ויסייע להם בקבלת החלטות משמעותיות בחיים, שנים רבות לאחר קבלת המשכנתה. בשל כך אני מתייחס לכל נושא המשכנתה כאל תהליך שיש לעבור עם עצמנו ועם הסביבה, תהליך שבסופו משתנה לטובה מערכת היחסים שלנו עם כסף ונעשית לדרך חיים.

משכנתה היא הלוואה הניתנת ללווה, לרוב ממוסד פיננסי: בנקים, חברות ביטוח וגופים חוץ - בנקאיים, בתמורה לשעבוד הנכס שאותו הוא מבקש לרכוש או לקבל בגינו הלוואה לכל מטרה, וזאת עד לפירעון החוב. מקורה של המילה משכנתה בשפה הארמית, ופירושה משכון. בארץ ובמדינות שונות בעולם, 18 שי פרלמן משכנתאה העיקר שתעשו את זה נכון 19 המשכנתה שכיחה בקרב רוכשי הדירות בעיקר, אך ניתנת גם לרוכשי נכסים ומבנים מסחריים כגון משרדים, חנויות ודירות להשקעה

ההון העצמי שלכם מורכב מכספים שחסכתם במשך הזמן: חלקו ממקורות ההכנסה שלכם וחלקו מכספים שקיבלתם כעזרה מבני המשפחה. נוסף על כך עליכם לבדוק אילו קופות גמל, קרנות השתלמות וחסכונות נצברו עבורכם כחוק במקומות העבודה שלכם בעבר ובהווה. לשם כך מומלץ להיכנס דרך גוגל למסלקה הפנסיונית לראות אילו חסכונות יש לכם. "המסלקה הפנסיונית" היא שמו של פרויקט שיזם משרד האוצר כדי לאפשר העברת מידע מלא בנוגע לכלל החסכונות הפנסיוניים של כל אחד מאיתכם. לאחר תהליך רישום קצר וקבלת קוד אימות תוכלו להגיש בקשה לקבלת מידע עבור כל החסכונות הפנסיוניים שלכם מכל החברות המנהלות אותם, ולקבל בתוך זמן קצר תשובה מקיפה ועדכנית בנוגע לכל הכספים שנחסכו עבורכם בכל אחד מהחברות והגופים המנהלים אותם. לחלופין, אפשר לעשות זאת דרך סוכן הביטוח או היועץ הפיננסי שלכם. אם אתם נמצאים בגירעון זה לא מצב אידיאלי לביצוע עסקה בסדר גודל כזה, אבל הוא בהחלט אפשרי לתיקון. בשלב הראשון, לפני שאתם מתכוונים להגיש בקשה לקבלת משכנתה, אתם חייבים לאזן את חשבון הבנק, ובה־בעת לאזן גם את דרך החיים שלכם. עליכם לתכנן בקפידה את התקציב החודשי שלכם, להכין רשימה של הכנסות מול הוצאות, ולהתחיל לבדוק מה הכרחי ומה פחות, על פי סדרי עדיפויות. במסגרת מקצועי אני מלווה לא מעט משפחות המצויות בגירעון כלכלי עקב התנהלות לא מאוזנת, והתהליך שהמשפחות עוברות – לא זו בלבד שמשפר את מצבן הכלכלי ואת איכות חייהן, אלא מכין אותן לקראת ביצוע העסקה בדרך המיטבית והתואמת ביותר לצורכיהן. תכנון מוקדם והתייעלות כלכלית טרם בקשת המשכנתה יכולים לחלץ משפחה ממצב של גירעון ולהוביל אותה לרכישת הדירה שלה בהשקעה נבונה המותאמת למידותיה וליכולתה הכלכלית.

• במשכנתה חדשה או במחזור משכנתה, ההחזר החודשי

המומלץ הוא 420–550 שקלים לכל 000,100 שקלים מתוך

הסכום הכללי של המשכנתה.

• לחלופין, אפשר לקחת את כל המשכנתה לתקופה של

20–25 שנים, בריבית ממוצעת המתפרסמת אחת לחודש

על־ידי בנק ישראל.

במשכנתה לכל מטרה ההחזר החודשי יהיה לרוב גבוה

יותר וינוע בין 600–700 שקלים לכל 000,100 שקלים, כיוון

שהריבית במשכנתה זו גבוהה יותר.

• ככל שההחזר החודשי יהיה נמוך יותר מהסכום המומלץ,

תקופת המשכנתה תהיה ארוכה יותר, ונוסף לכך עלות

תשלומי הריביות תהיה יקרה יותר.

• דרך נוספת לבחון מהו ההחזר החודשי הנכון בהתאם

לסכום שנבחר עבורנו, היא להזין בסימולטור משכנתות

את כל הסכום ל־20-25 שנה ולהזין את הריבית הממוצעת,

צמודה למדד או לא צמודה למדד, לאותה התקופה אשר

מפורסמת אחת לחודש ע"י בנק ישראל, כך תוכלו לדעת

מה בערך את ההחזר המומלץ כאשר רוב המשכנתה

לאותה תקופה שבחרתם.

• אם תרצו לשלם החזר חודשי נמוך יותר על אותה גובה

המשכנתה, מומלץ בכל מקרה לבחור לפחות חצי מהסכום

ל־25 שנה והשאר למקסימום תקופה של 30 שנה.

על פי הוראות בנק ישראל
להכנסה של הלווים לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה. כמה
מהבנקים מחמירים מעבר לכך ומתירים בדרך כלל עד 35%
יחס החזר מתוך ההכנסה הפנויה. על אף האמור לעיל אפשר
לבקש עד 40% יחס החזר, אך זה נתון לשיקול דעת הבנק.
לא אחת אני נתקל בלווים שירימו גבה באשר להחזר החודשי
ה'נמוך', לטענתם, שאושר להם, וזאת כיוון שלטענתם הם
משתכרים הרבה מעל סכום זה ולכן יכולים לעמוד בהחזר גבוה
יותר בקלות יחסית. לרוב זה מעלה בי חיוך ואני מסביר להם,
לפעמים יותר מפעם אחת, שהבנק מתייחס להכנסתם הפנויה
נטו, בניכוי ההוצאות הקבועות, משמע – כל ההוצאות, ההלוואות
וההתחייבויות הנמשכות מעבר לשנה וחצי. לדוגמה: ההכנסה
החודשית של שני בני זוג מסתכמת ב־12,000 שקלים נטו, וסך
4 הוראה 329 של בנק ישראל מאפשרת החזר אפילו עד 50% ,אך בפועל, הסיכוי
שיאושר החזר מעל 40% שואף לאפס.
5 שלהם מסתכם ב־000,2 שקלים בחודש
ההוצאות הקבועות
עבור החזרי הלוואות, לרבות חוץ־בנקאיות ותשלומי ליסינג. לכן
הכנסתם הפנויה היא 000,10 שקלים בחודש. במקרה זה ההחזר
החודשי המרבי שיאושר להם יהיה 000,4 שקלים. יחס ההחזר
יעמוד על %40 או פחות מכך, בהתאם לאישור הבנק. רצוי שכל
משפחה תערוך בדיקה בנוגע ליחס ההחזר עוד בטרם תגיע
לבנק, כדי להיערך בהתאם לקבלת משכנתה בהחזר חודשי
התואם למטרתה.
בסופו של דבר, כל משכנתה נבחנת לגופו של עניין, ולרוב, אם
נשווה בין משכנתות שניתנו באותו הסכום למשפחות שונות,
נגלה שיחס ההחזר שונה בין משכנתה למשכנתה וסכום
ההחזר החודשי שונה אף הוא, כיוון שכל משפחה מתנהלת
אחרת הן מבחינה כלכלית והן מבחינה מחשבתית, ולכל אחת
מהמשפחות התחייבויות וסדרי עדיפויות שונים. לכן כל משפחה
חייבת להקדיש זמן ומחשבה לתכנון המשכנתה המתאימה לה
ביותר, בהתאם ליכולותיה הכלכליות ובהתאם לבית שהיא רוצה
לרכוש.

חשש סביר – מצב שנוצר כאשר לבנק יש חשש סביר שהלווה
לא יוכל לעמוד בהחזרים החודשיים כסדרם. מצב זה עלול
להתרחש כשרמת ההכנסה של הלווה נמוכה ביחס להחזר
החודשי, ויש הוצאות שוטפות והתחייבויות נוספות מלבד
המשכנתה. נוסף על כך ישנן הלוואות נוספות לתקופה של מעל
שנה וחצי, ובמצב זה הבנק יבחן משני היבטים את האפשרות
לאשר את המשכנתה: יכולת החזר, ועומס חוב. לאחר שתי
הבחינות האלה יגיע הבנק למסקנה אם הלווים יוכלו להחזיר
את המשכנתה כסדרה, ובעקבות מסקנה זאת יחליט אם לאשר
את המשכנתה או לא.
היסטוריית האשראי – לכל אחד מאיתנו קיימת היסטוריית
אשראי המתועדת ונשמרת במאגר הנתונים הפיננסי הנמצא
במערכות המידע של בנק ישראל ומאפשר ללשכות אשראי
הפועלות ברישיון, כדוגמת דן אנד ברדסטריט BDI וקו מנחה,
לקבל תמונה על המצב הכלכלי שלנו בעבר ובהווה. המידע בנוגע
להתנהלותנו הכלכלית, כולל רישום של צ'קים חוזרים, של אי־
עמידה בהחזרי הלוואות, וכל בעיה שהייתה בחשבונות הבנקים
שלנו, אם הייתה. בשנת 2019 הוקמה מערכת נתוני אשראי על־
ידי בנק ישראל ועלתה לאוויר ב- 12.04.2019 במטרה לשתף את
נתוני האשראי שלנו עם כל הגופים המעניקים הלוואות, וזאת
כדי שיוכלו לקבל תמונה מהימנה בנוגע להיסטוריית האשראי
של הלקוח ולהעריך נכונה את הסיכון הכרוך במתן ההלוואה.
מצד שני, לקוחות בעלי היסטוריית אשראי ללא דופי, המעניקה
ציון גבוה, זוכים ליתרון המגדיל את יכולתם להתמקח על תנאי
ההלוואה וגובה הריביות, ויתרה מכך – להשוות נתונים בין הגופים
השונים כדי לקבל את ההלוואה בתנאים הטובים ביותר. עם זאת,
ישנם מקרים שבהם הבנק יאשר את ההלוואה על אף 'כתם
אשראי' בעברו של הלווה – אם הלווה יציג טיעונים המניחים
את דעת הבנק באשר לסיבה שבעקבותיה הוא נוצר ובנוגע
לדרך שבה טיפל בעניין, וכמו כן יסביר כיצד הוא מתנהל בצורה
אחראית כדי שהדבר לא יישנה. במקרה שהבנק יסרב להתקדם
בתהליך בגלל כתם אשראי, מומלץ לא לנסות את מזלכם בבנק
אחר אלא להיעזר במומחה לטיפול במקרים מסוג זה.
מצב הנכס – סיבה מהותית ומשמעותית שבגללה הבנק לא
יאשר את המשכנתה היא טיב הנכס ומצבו. הבנק לא ייכנס
לעסקה שיש עמה סיכון במימוש הבטוחה אם הלווים לא עומדים
בהחזרי המשכנתה. לכן חשוב, בעיקר בדירות מיד שנייה, לבצע
שמאות מקדימה המספקת תמונת מצב ריאלית באשר לטיב
הנכס ושוויו. ברוב המקרים שמאות מקדימה תמנע מכם כניסה
להרפתקאות מיותרות.
ביטוח חיים – אחת מהדרישות של הבנק כתנאי לקבלת
המשכנתה היא ביטוח חיים של הלווים. ביטוח חיים למשכנתה
מבטיח את החזר יתרת ההלוואה לבנק במקרה של מות הלווה
במקרה של לווה יחיד, או של אחד מהלווים, כשמדובר בזוג.
לכן הבנק לא יוותר על סעיף זה, ובמקרה שאי אפשר, מסיבות
מסוימות, לבטח את אחד מהלווים, הבנק עלול לא לאשר את
המשכנתה. במקרה כזה, למי שיש רקע ביטוחי מומלץ לפנות
אל סוכן הביטוח שלו כדי לבצע בדיקה ביטוחית מקדמית כדי
לוודא שאכן יאושר ביטוח החיים, ולברר מה יהיה גובה התשלום
החודשי בגינו – נתון שיש לכלול בתכנון התקציב החודשי
המשפחתי.
כדי להימנע ככל האפשר ממקרים שקיימת בהם האפשרות
שהבנק לא יאשר את המשכנתה, מומלץ להיעזר בשירותיו של
יועץ משכנתות מקצועי שייתן לכם חוות דעת מקצועית באשר
למצבכם הפיננסי וילווה אתכם בקבלת ההחלטות החשובות
ובעלות ההשפעה המכרעת על עתידכם הכלכלי. מלבד זאת,
גם במקרים שבהם המשכנתה מאושרת, תוכלו להיות רגועים
ובטוחים שקיבלתם את ההחלטות הנכונות ושביצעתם את
העסקה הנכונה ביותר עבורכם בהתאמה אישית ליכולתכם
הכלכלית.

קרן השתלמות היא השקעה בבורסה דרך קופות ייעודיות
המנהלות אותה. זו השקעה לטווח בינוני של 7 שנים, אך היא
יכולה להיות גם השקעה לטווח ארוך והיא שקולה לנכס. בדיוק
כמו דירה למגורים שיוצרת לכם תשואה חודשית קבועה,
קרן ההשתלמות יוצרת לכם תשואה. לכן ההתייחסות לקרן

השתלמות צריכה להיות כמו אל נכס. כשאתם שוקלים לפרוע
את הקרן כדי להקטין התחייבות אחרת, אתם צריכים לשאול את
עצמכם: האם אנחנו רוצים להיפרע מהנכס הזה כדי להקטין את
ההתחייבות? התשובה נעוצה במצבכם הכלכלי וביכולת ההחזר
שלכם. אם יש לכם יכולת החזר חודשית כדי לעמוד בתשלומי
המשכנתה ואין לכם קושי עקב התשלום החודשי, רצוי להמשיך
לשלם את המשכנתה ולשמור על קרן ההשתלמות, וזאת עוד
לפני בחינת התשואה של הקרן. כעת בדקו כמה אתם מקבלים
עבור הכסף שנמצא בקרן השתלמות בהשוואה לכסף שאתם
משלמים על הריבית של המשכנתה. הנתון הזה חשוב מאין
כמוהו לקבלת ההחלטה אם לפרוע את קרן ההשתלמות לטובת
הקטנת ההתחייבות למשכנתה. אם, לדוגמה, קרן ההשתלמות
שלכם מניבה 4% תשואה ומעלה, והריבית על המשכנתה
שאתם משלמים היא כ־3% ,אין טעם והיגיון כלכלי לפרוע את
קרן ההשתלמות. אך אם אתם לא עומדים בתשלומי המשכנתה,
ואין זה משנה כמה אתם מרוויחים על קרן ההשתלמות,
תשתמשו בקרן ההשתלמות כדי להקטין את ההתחייבות. עם
זאת, ההתייחסות לקרן ההשתלמות כאל נכס תגרום לכם
לחשוב היטב ולחפש אלטרנטיבות ראויות לפני שתקבלו את
ההחלטה לפרוע את הקרן לטובת המשכנתה. דרך נוספת ליצור
נכסים מניבים היא נדל"ן להשקעה או תיק השקעות בשוק
ההון. שני המקורות האלה הוכיחו את עצמם עוד מראשיתה של
ההיסטוריה הפיננסית כיעילים ובטוחים ליצירת הכנסה נוספת.