משקיעים מתחום שוק ההון מדברים פעמים רבות על "תזמון השוק" שזה במילים פשוטות - לקנות כשנמוך ולמכור כשגבוה, לא בהיבט של מנייה בודדת, אלא בהיבט של השוק כולו. האם הטקטיקה הזאת הגיונית גם בנדל"ן? (ספוילר - לא, וגם בשוק ההון יש איתה בעיות…) האם יש הבדל בין קנייה להשקעה לבין קנייה לשימוש אישי? ושאלת השאלות - האם נכון יותר לתזמן את שוק הנדל"ן או את שוק ההלוואות? על כל זאת ועוד, במאמר הבא מאת שי פרלמן.
כשמדברים על השקעות בנדל"ן, אחת השאלות הנפוצות ביותר היא: "האם זה הזמן הנכון לקנות?" משקיעים מנסים לתזמן את השוק, לחכות לרגע המושלם כדי להיכנס או לצאת. אבל האם זה באמת אפשרי? ובעיקר - האם זה באמת חשוב? בואו נצלול עמוק יותר לתוך הנושא הזה ונבין מה באמת משפיע על החלטות בתחום הנדל"ן, ולמה מה שנכון לבורסה, ממש לא נכון לנדל"ן.
האמת מאחורי תזמון השוק
בואו נתחיל מהסוף - עבור רוב המשקיעים הפרטיים או מי שמתכוון לקנות דירה או בית לעצמו, תזמון השוק הוא פחות קריטי ממה שנדמה. למה?
ראשית, כי לפני הכל, מה שמשפיע בצורה קריטית על כדאיות העסקה הוא המצב האישי.
בניגוד למה שנדמה, עסקאות נדל"ן פרטיות מושפעות הרבה יותר מהמצב הפרטי של הקונה או המוכר מאשר ממגמות השוק הכלליות. זה נכון גם בהשקעה, בכמות הכסף הפנוי, בתחזית הכלכלית האישית ועוד, וזה נכון שבעתיים בנדל"ן לשימוש אישי, שם השאלה הרלוונטית היא מה המחיר של לא לקנות, ופה לא מדובר בהכרח במחיר כלכלי.
גורם נוסף הוא אורך העסקה. עסקת נדל"ן במימון יכולה להיות עסקה של 30 שנה. בקלות.
כשלוקחים משכנתא ל-30 שנה, תנודות קצרות טווח בשוק הופכות פחות משמעותיות. לאורך זמן, שוק הנדל"ן נוטה לעלות, גם אם יש תקופות של ירידות. מי שמסתכל על השקעה לטווח ארוך, יכול להרשות לעצמו להתעלם מתנודות קצרות טווח.
בנוסף, תמיד אפשר למצוא הזדמנויות שהפוכות למגמה בשוק.
השאלה היא האם אתם מוכנים להיות סבלניים, והאם אתם מסוגלים לזהות ולנצל את ההזדמנויות שבוודאות קיימות. גם בשוק עולה יש נכסים במחיר טוב, וגם בשוק יורד יש עסקאות שאינן כדאיות.
ונושא אחרון אבל כמובן לא פחות חשוב הוא המימון!
זה נכון ש"שוק ההלוואות" הרבה פעמים הולך יד ביד עם המגמות בשוק הנדל"ן (שלא לומר מכתיב מגמות אלה…) אך כשחושבים על תזמון השוק, חייבים לקחת בחשבון גם את שוק המימון, לפעמים נגלה שהם מאזנים אחד את השני, ולפעמים נגלה ששינוי בתנאי המשכנתא שווה לנו יותר מההתייקרות הרגעית של הנכס.
כמובן, שגם את שוק המימון לא כדאי לנסות לתזמן, אלא פשוט ללפנות למומחים ולמצוא את ההצעה הטובה ביותר לאותה נקודת זמן.
למה לא להתמקד בתזמון השוק?
ניסיון לתזמן את השוק מכניס אתכם לאזור גדול של אי וודאות. אף אחד לא יכול לחזות במדויק את תנועות השוק. גם מומחים טועים לעתים קרובות. ניסיון לנבא את השוק יכול להוביל להחלטות שגויות ולהחמצת הזדמנויות.
ועל הזמן שאתם מחכים, אתם משלמים מחיר - מחיר ההמתנה! כשאתם מחכים ל"רגע המושלם", אתם עשויים לפספס הזדמנויות טובות או לשלם יותר על שכירות או להפסיד תשואה שהכסף שלכם יכול לעשות. חישבו על משפחה שהחליטה לחכות שנה נוספת לפני קניית דירה - הם שילמו שנה של שכירות שיכלה ללכת להון העצמי שלהם. זה נכון גם לגבי משקיעים.
חשוב לזכור - שוק הנדל"ן זז לאט, התנודות הן איטיות ולוקחות חודשים ושנים, לעומת שוק המניות שהוא הרבה יותר תנודתי, לכן, החלת הטכניקה הזו על שוק הנדל"ן, מפספסת את העיקר.
כי גם אם הצלחתם לתזמן את השוק במידה מסוימת, ההשפעה על התשואה הכוללת שלכם לאורך 30 שנה תהיה מוגבלת למדי. לכן, זהו אינו שיקול שאמור לעמוד לנגד עיניכם.
אז מה כן חשוב?
זה לא אומר שאפשר להתעלם מכל מה שקורה מסביב ולרוץ, לחתום על המשכנתא הראשונה שנתקלתם בה ולקנות נדל"ן.
ממש לא. אפילו הפוך!
אתם צריכים להסתכל על מכלול התנאים והפרמטרים. פשוט, תזמון השוק לא משחק תפקיד מאד משמעותי.
שאלו את עצמכם - האם אתם מוכנים כלכלית? האם זה הזמן הנכון עבורכם ומשפחתכם? בדקו את היציבות התעסוקתית שלכם, את החסכונות, ואת היכולת שלכם לעמוד בתשלומי משכנתא לאורך זמן.
הציבו לעצמכם מטרות ארוכות טווח: חשבו על הצרכים שלכם לעשור הקרוב, לא רק לשנה הקרובה. האם הנכס יתאים לכם גם בעוד 5 או 10 שנים? אם אתם משקיעים, האם האסטרטגיה שלכם מתאימה למטרות ארוכות הטווח שלכם?
בדקו כל עסקה לגופה - האם הנכס עונה על הצרכים שלכם? האם הוא במיקום טוב? האם יש לו פוטנציאל השבחה? איך האזור?
כמובן - בדקו את המספרים של העסקה בהתחשב בתנאי המימון! משכנתא טובה יכולה להיות ההבדל בין עסקה מוצלחת או לא מוצלחת. על אותו הנכס.
איך לקבל החלטה נכונה?
אני אהיה מאד ישיר בעניין הזה - אך ורק בהתייעצות עם אנשי מקצוע טובים.
וכשאני אומר אנשי מקצוע טובים אני מתכוון לכאלה שיודעים לשקלל את המצב בשוק, עם מצבכם האישי, לשאול את השאלות הנכונות, להגיד לכם את האמת על העסקה שהבאתם גם אם לא נעים לשמוע אותה.
אנשי מקצוע טובים הם כאלה שההצלחה של העסקה שלכם חשובה להם יותר מאשר אם תקחו את שירותיהם או לא.
בפרל ייעוץ משכנתאות למשל, תמצאו מומחים שיש להם גם את הידע הפיננסי, גם הבנה מעמיקה של שוק הנדל"ן וגם את ההיכרות עם כל פתרונות המימון העומדים לרשותכם.
לסיכום
בסופו של דבר, ההחלטה לקנות נדל"ן צריכה להתבסס על המצב האישי שלכם, המטרות שלכם, והאם מצאתם הזדמנות שמתאימה לכם. אל תתנו לניסיונות לתזמן את השוק למנוע מכם לפעול כשאתם באמת מוכנים.
זכרו, בנדל"ן, כמו בחיים, אין רגע מושלם. יש רגעים טובים, והרגע הטוב ביותר הוא כשאתם מוכנים. אז במקום לנסות לכופף את המציאות בחוץ למציאות האישית שלכם, התמקדו במה שחשוב באמת - הצרכים והיכולות שלכם.
רוצים לבחון את המצב שלכם ולראות אם זה הזמן הנכון עבורכם? פנו אלינו, ונשמח לעזור לכם לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבורכם.
