הוראת בנק ישראל בנוגע לביטול הגבלת שליש פריים
והקטנת עמלת הפירעון המוקדם על המשכנתה.
אתמול 14-12-20 בנק ישראל יצא בהודעה דרמטית שעלולה להפוך את עולם המשכנתאות
כפי שהכרנו אותו בעשור האחרון. עד כמה ההודעה דרמטית? עד כדי כך, שמעטים היו מוכנים אליה ביניהם ח"כ ד"ר שלמה קרעי (וחברי כנסת נוספים שגזרו קופון) יוזם ההוראה ובנק ישראל אשר פרסמו את ההודעה.
בהזדמנות זאת אני רוצה לברך על ההחלטה לאחר עשור שמשקי הבית בישראל הפסידו מיליארדים בעקבות המגבלה.
לאחר מבול של מאות הודעות, מלקוחות שלנו בעבר ובהווה, ודיונים מקצועיים עם חבריי מהתאחדות יועצי המשכנתאות אל תוך השעות הקטנות של הלילה, אשתף בפוסט את מה שאני מבין לגבי ההוראה החדשה, וחשוב מאוד לציין שבימים הקרובים אנחנו צפויים להבהרות נוספות. עדיין רב הנסתר על הגלוי.
לאחר הפרסום של בנק ישראל עלו אין ספור פרסומים במדיות השונות על כך שהציבור הולך להרוויח מאות שקלים בהחזר החודשי. לא רק בעקבות ביטול מגבלת הפריים, אלא בנוסף מהקלה נוספת בחישוב עמלת היוון פרעון מוקדם של המשכנתה.( קנס פרעון )
חשוב להדגיש! מדובר על טיוטה, אשר צפויה להיכנס לתוקף עד סוף 2020. לאחר שיחות עם בכירים בהנהלות הבנקים השונים, אשר הופתעו באותה מידה כמונו היועצים. עדיין מוקדם להעריך מתי בפועל נתחיל לראות את השינוי בשטח. הצפי מניסיון העבר שיקח לבנקים כמה שבועות להבין את המשמעות ולהכין את המערכות לשינוי הדרמטי.
אז מה כן אפשר להבין כבר עכשיו?
- ניתן יהיה לשלב יותר פריים ( או מסלולים נוספים עם ריבית משתנה לטווח קצר) עד 66% מהמשכנתה, בניגוד למגבלה שהייתה עד כה שהיה אפשר לשלב עד 33%
- בנק ישראל צופה שריבית במשק תישאר אפסית לעוד תקופה ארוכה, כפי שהייתה בעשור האחרון.
- המהלך נועד להמשיך להזרים אשראי זול, כדי להתמודד עם משבר הקורונה, ולהגדיל את הביקושים בשוק הנדל"ן, בנוסף לשורה של הקלות נוספות, מחשש של קיפאון בשוק הנדל"ן כתוצאה מהמשבר.
- בקרוב נראה מסלולים חדשים/ישנים של ריבית משתנה לטווח קצר כפי שהיה לפני 2011
- לאחר יישום ההוראה בשטח, מומלץ מאוד לבחון כדאיות למחזר את המשכנתה ולשפר את תנאי הריבית הקיימים.
- בשורה משמעותית לטובת משקיעי הנדל"ן במיוחד לעסקאות לטווח הקצר, בנוסף להוראה של הפחתת מס הרכישה. שצפויה להגדיל את הביקושים בשוק הנדל"ן
האם אפשר כבר לפתוח שמפניות?
זאת אכן בשורה משמחת שמטרתה להוזיל את המשכנתאות החדשות, ולהגדיל משמעותית את הכדאיות במחזורי משכנתה קיימות, במיוחד למי שיש עמלת פירעון מוקדם גבוהה במשכנתה.
יחד עם זאת, למרות הפרסומים הרבים של פרשנים כלכליים בערוצי החדשות השונים,
חשוב להבהיר ששילוב גבוה של פריים (מרכיב ריבית משתנה לטווח קצר במשכנתה)
תגרום לשינוי התמחור בכל מסלולי המשכנתה וכנראה שלא נראה תמחור של פריים נמוך כפי שראינו בשנים האחרונות, אלא סבירות גבוהה שנראה פריים פלוס ולא מינוס כפי שהתרגלנו, כדי לשמור על הריווחיות של הבנקים.
לכן, לא הייתי ממהר לבנות על זה שתהיה ירידה בכמה מאות שקלים בהחזר החודשי,
ובנוסף חשוב מאוד להדגיש ששילוב מרכיב גבוה של ריבית משתנה תגדיל את הסיכון בשינוי ההחזר החודשי בטווח הבינוני והארוך, ובסבירות גבוהה הבנקים יתמחרו יותר יקר את הריביות על המסלולים האחרים במשכנתה, בעיקר במסלולים הקבועים שנכון לסוף 2020 נמוכים מאוד כפי שהיו בשפל בשנת 2015,
לכן מומלץ לבנות משכנתה שתתאים לסיכונים שמשפחה יכולה לעמוד בשינוי ההחזר החודשי לאורך חיי המשכנתה.
אני צריך להעביר את כספי המשכנתה בחודש הקרוב, מה לעשות?
מניסיון של שינויים גדולים שקרו ובמיוחד בתקופת הקורנה, היישום של ההוראה בשטח תיקח כמה שבועות ואולי חודש. לכן מי שחייב לעמוד בלוח תשלומים לקבלן או לרכישת יד שנייה, מומלץ שיתקדם בתוכנית המקורית, ולא יסתכן בריבית פיגורים או בהפרת חוזה.
ההקלה בעמלת פירעון מוקדם תקטין את הסיכון במחזור משכנתה עתידי, ולכן לאחר ביצוע המשכנתה וקבלת הדירה, ניתן יהיה לבחון כדאיות למחזר את המשכנתה.
יש לי משכנתה, האם אפשר לרוץ לבנק ולמחזר?
כפי שכבר רשמתי, רב הגלוי על הנסתר, ולכן מומלץ להמתין ימים ספורים עד למתן הבהרות של האותיות הקטנות וההשלכות הצפויות על תמחור הריביות בכל מסלולי המשכנתה.
מי שלא לחוץ כלכלית ורוצה לשפר את תנאי המשכנתה כדאי לחכות ליישום ההוראה בשטח כדי לבחון עד כמה באמת יהיה החיסכון כתוצאה מהשינויים.
למי שיש הלוואות בנוסף למשכנתה, אני מזכיר את ההקלה לאיחוד הלוואות לתוך המשכנתה עד 70% משווי הדירה, ההמלצה זהה למי שצריך להעביר משכנתה בחודש הקרוב.
לסיכום: למי שיש זמן ולא לחוץ להעביר את המשכנתה, להמתין ולעקוב לגבי היישום ההוראות בשטח.
אני מתחייב להמשיך לשפוך אור ולעדכן את קהל לקוחותינו ואת ציבור נוטלי המשכנתאות באופן שוטף לגבי כל עידכון בהמשך להוראות הדרמטיות.
מאחל לכולנו, שנצא מהחושך אל האור,
חג חנוכה שמח! ?
בברכה
שי פרלמן, כלכלן ובעלים של פרל ייעוץ משכנתאות ופתרונות מימון
