בצלה של מלחמת "חרבות ברזל", שנת 2024 הייתה שנה רבת תהפוכות בשוק המשכנתאות הישראלי. שינויי רגולציה, תנודות כלכליות ופעולות מצד בנק ישראל יצרו סביבה דינאמית שהשפיעה על ציבור הלווים והמשקיעים.
רגע לפני שאנחנו נפרדים משנת 2024, שי פרלמן מסכם במאמר זה
את האירועים הבולטים של השנה, שם זרקור על מגמות חשובות,
ובוחן את האתגרים וההזדמנויות שעומדים בפני לוקחי המשכנתאות,
אשר ימשיכו להשפיע על כולנו גם בשנת 2025.
המשבר המתמשך בשוק הנדל"ן
שוק הנדל"ן עובר בשנים האחרונות משבר אחרי משבר, ולצערנו שנת 2024 לא היתה שנת הפריצה שכולם קיוו לה אלא שנה שבה המשבר הצליח עוד קצת להעמיק. היצע דירות נמוך, האטה בקצב התחלות הבנייה על רקע המלחמה (אודותיה ארחיב עוד בהמשך) וסביבת הריבית הגבוהה המשיכו לתת אותותיהם במגמת המחירים בשוק הנדל"ן שממשיכה לעלות. יחד עם זאת, אפשר לראות שלאור יוזמות ממשלתיות להגדלת היצע הדיור, קצב עליית מחירי הדירות התמתן בהשוואה לשנים קודמות. המציאות הנוכחית ממשיכה לייצר אתגרים עבור רוכשי הדירות בארץ, שממשיכים להתקשות לגשר על הפער בין ההון העצמי הנדרש לבין המחיר הנדרש לרכישת דירה.
המהלכים של בנק ישראל
הבשורה הגדולה של בנק ישראל בשנת 2024 היא… שאין בשורות. במהלך השנה קיבל הבנק החלטה אחת להורדת ריבית מ-4.75% ל-4.5% ועוד שבע החלטות להשאיר את הריבית על כנה, בעיקר בעקבות יעדי האינפלציה שלא מושגים. מכיוון שנכנסנו לשנת 2024 עם ריבית גבוהה יש לסביב הריבית הגבוהה (אך כבר מוכרת) שתי השפעות מרכזיות. הראשונה היא דווקא לא על הלווים הפרטיים אלא על הלווים המסחריים והמוסדיים שם טווח ההלוואות הוא קצר יותר והריבית מורגשת במלוא עוזה. סביבת הריבית הגבוהה מונעת מהמשק להגיע לצמיחה משמעותית. על הלווים הפרטיים, ההשפעה היא בעיקר פסיכולוגית, כי מי שעוקב אחרי יודע שבתמונה הגדולה התנאים ללקיחת משכנתא היום טובים ברמה כמעט היסטורית, אך אין ספק שבטווח הזמן הקרוב המשכנתאות לא נראות אטרקטיביות מה שמרחיק לווים פרטיים רבים.
נקודה זו ממחישה בצורה טובה את הצורך להיוועץ בבעלי מקצוע כשלוקחים משכנתא, ולא במדורי הכלכלה…
מהלכים נוספים של בנק ישראל איפרו הגדלת אחוז המימון ותוספות למשכנתאות שלא נוצלו, בעיקר על מנת לפתור בעיות תזרים נקודתיות ולאפשר לבעלי משכנתאות להימנע ממשבר. צעדים נכונים, אך בטווח הזמן הארוך - לא מספיקים.
השפעת המלחמה על שוק המשכנתאות
אי אפשר לסקור את שנת 2024 מבלי להתייחס גם לאירועים הביטחוניים המשמעותיים שהשפיעו לא רק על מצב הרוח הכללי במדינה אלא גם על שוק הנדל"ן והמשכנתאות. חוסר הוודאות שהמלחמה הממושכת יצרה גרם לרבים לדחות עריכת עסקאות נדל"ן, בעיקר באזורי עימות שנפגעו באופן ישיר מהלחימה.
נוסף על כך, הלחימה גרמה לעלייה בהוצאות הממשלה, שהשפיעה על מדיניות הריבית של בנק ישראל ועל אפשרויות המימון הזמינות. בהיבט הסולידרי של הדבר, הבנקים עצמם, בהנחייה של בנק ישראל, הפגינו גמישות מסוימת כלפי לווים באזורים מוכי לחימה, כולל הקפאת החזרי משכנתא או מתן תנאים משופרים, כדי להקל על משקי הבית שנפגעו כלכלית, בדרגות שונות.
מהצד השני, הלחימה, בדומה למשברים אחרים שחווינו במדינתנו, יצרה גם הזדמנויות עבור משקיעים ערניים שהיו מוכנים לקחת סיכונים. כך למשל נולדו הזדמנויות לרכישת נכסים באזורי פריפריה, שבהם מחירי הנדל"ן צנחו באופן זמני, מה שהוכיח שתכנון כלכלי ארוך טווח ויצירת אפיקי חסכון למטרת השקעה, יכולים להשתלם למי שמוכן להזדמנות.
מגמה בולטת של 2024: מחזור משכנתא
המצב בשוק המשכנתאות הפך את נושא מחזור המשכנתא לרלוונטי מתמיד. לווים רבים שחוו עלייה משמעותית בהחזרי המשכנתא ביקשו לשפר את תנאי המשכנתא שלהם. בייעוץ מקצועי ונכון, חלקם אף הצליחו למצוא פתרונות יצירתיים, כמו שילוב מסלולים שונים או הגדלת ההון העצמי.
בניגוד לאווירה הכללית, זוהי דווקא תקופה מצויינת למיחזור משכנתא. בגלל הריבית הגבוהה הבנק מנסה להוזיל ללקוח את המשכנתא כמה שיותר על חשבון רווחי הבנק, ההוזלה הזו תהיה בתוקף גם כשהריבית תרד (והיא תרד) כך שנוצרה הזדמנות מצוינת למיחזור משכנתא למי שחושב קדימה.
הזדמנויות מימון חדשות ישנות
למרות האתגרים, ואולי אף בזכותם, 2024 הייתה גם שנה של הזדמנויות חדשות בשוק המימון. הלוואות קבלן, עסקאות 90/10, הלוואות גישור למיניהן - הראש היהודי ממציא לנו פטנטים, ואם הוא לא ממציא, הוא ממחזר. זו הוכחה נוספת שגם במזברים העמוקים והארוכים, אפשר למצואפתרונות והזדמנויות.
לסיכום, מבט לעתיד
בעוד אנו צופים אל עבר 2025, חשוב להבין כי המגמות של 2024 עתידות להמשיך להשפיע על שוק המשכנתאות. הריבית הגבוהה, לצד ההשפעה של השינויים הכלכליים המקומיים והגלובליים, תמשיך להכתיב את תנאי השוק. נוכח האתגרים והשינויים הרבים, ישנה מסקנה אחת בולטת- שימוש בשירות של יועצי משכנתאות מקצועיים, המסייעים בתכנון פיננסי מותאם אישית ובאיתור ההצעות הטובות ביותר בשוק, מוכיח את עצמו בכל פעם מחדש.
רוצים לבדוק איך שינויים אלה משפיעים עליכם? פנו אלינו לייעוץ מקצועי, ויחד נתאים לכם את הפתרון הטוב ביותר עבורכם.
