מה שצריך להכיר בנוגע להסרת מגבלת הפריים על חלק מהמשכנתה

קיימים הרבה מסלולים שיכולים להרכיב את המשכנתה, אך הנפוץ והמוכר ביותר הוא מסלול הפריים. זהו מסלול בו גובה הריבית, משתנה באופן אוטומטי 8 פעמים בשנה (נכון ל2020), בהתאם לשינויי הריבית במשק הנקבעת על-ידי בנק ישראל. מסלול הפריים אינו צמוד למדד המחירים לצרכן, אשר לרוב משפיע שלילית על יתרת החוב של המשכנתה, הריבית במסלול זה נמוכה היום היסטורית ואין קנסות על פירעון מוקדם או מחזור המשכנתה במסלול זה. חסרונו היחיד נעוץ בעובדה שההחזר החודשי יכול להשתנות  באופן תדיר ויש להביא זאת בחשבון ולהיות ערוכים לכך.

מאז שנת 2011 מסלול זה הוגבל עד שליש מהרכב המשכנתה, היה חשש באותה תקופה שהריבית תתחיל לעלות ותגרום למשקי הבית קושי לעמוד בהתחייבות החודשית. בפועל הסיכון לא התמשש ובעשור האחרון הציבור הפסיד מיליארדים בעקבות ההחלטה כוון שהיה נפוץ יותר לבחור במסלולים של ריבית משתנה לטווח הבינוני ( משתנה כל 5 שנים ) בה הריבית גבוהה יותר. באותה תקופה שהוטלה המגבלה לשליש מסך המשכנתה, ריבית הפריים הייתה כ4.5%. לעומת המצב כיום שריבית הפריים הינה 1.6%.

ב15-12-20 בנק ישראל החליט להסיר את המגבלה ולאפשר לציבור לבחור במסלול הפריים עד שני שליש מהרכב המשכנתה. מתוך הבנה שהסיכון אשר לא התממש עד כה, לא צפוי, בעקבות ההשלכות של הקורונה, להתממש בשנים הקרובות. החלטה זאת תשנה את אופן בחירת המסלולים במשכנתה כפי שהיה בעשור האחרון,

לאחר עשרות דיונים בוועדה המקצועית של התאחדות יועצי המשכנתאות, שעות של דיונים עם בכירי המערכת הבנקאית ובנק ישראל, התראנו לציבור הרחב, שהשינוי שהובטח, ההוזלה הדרמטית במחירי המשכנתאות, לא תגיע לכיסם של הצרכנים, מכוון שבמסלול הפריים קיים יותר סיכון והינו מסלול עם הכי פחות רווח לבנקים.

אנחנו עדים בשטח מההצעות הראשונות שניתנו ללקוחות, שהציפייה התממשה והריבית שהבנקים מבקשים עבור מסלול הפריים או למסלולים הנלווים התייקרה.

אז למה זה בכל זאת סיבה לחגיגה?

אמנם לא פתחנו את השמפניות אתמול, אך בכל זאת מדובר על הודעה משמחת. כל רגולציה שמורידים אותה מעודדת תחרות. לאחר שנת שיא בשוק המשכנתאות ( עדיין לא פורסם המספר הרישמי), אני צופה שהשנה הקרובה תמשיך להיות עם ביקושים גבוהים למשכנתאות.

הריבית הנמוכה שתישאר בתקופה הקרובה, הפחתת גובה המס למשקיעי הנדל"ן והיעדר תוכנית ממשלתית ראויה לזוגות הצעירים, צפויים להמשיך לתדלק את שוק הנדל"ן, והמהפכה הדיגיטלית שהבנקים עוברים בעקבות הקורונה, צפויה להגדיל את התחרות ביניהם.

יהיו בנקים שלא יאשרו לכל מבקש את המקסימום בפריים. במקום זאת, יציעו מסלולים חדשים/ישנים של ריבית משתנה כל שנה, שנתיים, אשר מקבילים למסלול הפריים.

והחשיבות בבניית תמהיל ( הרכב מסלולי המשכנתה) תהיה מכרעת עוד יותר. התכנון של המשכנתה ומו"מ יהיו משמעותיים יותר לאחר השינוי, כדי להשיג את המשכנתה המשתלמת ביותר, מבחינת הסיכונים והחיסכון בעלויות הריבית

אז למי בכל זאת יכול להתאים 2/3 במסלול הפריים?

משקיעי נדל"ן, אשר משקיעים לתקופה קצרה כדי לייצר רווח מעליית הערך  ואינם מתכוונים לשלם את המשכנתה לתקופה ארוכה. בעלי יכולת החזר גבוהה שיכולים להיות רגישים לשינוי של ההחזר החודשי, יוכלו במו"מ טוב להרוויח מהריבית היחסית נמוכה במסלול הפריים.

חשוב מאוד להדגיש, ששילוב מרכיב גבוה של ריבית משתנה, יגדיל את הסיכון בשינוי ההחזר החודשי בטווח הבינוני והארוך. למי שלוקח את המשכנתה לטווח ארוך, עדיין מומלץ לשלב רכיב גבוה של ריבית קבועות, (שזולים מאוד נכון לסוף 2020, כפי שהיו בשפל בשנת 2015). כדי שהמשכנתה תהיה יציבה גם בתקופות שהפריים יתחיל לעלות.

לכן, מומלץ לבנות משכנתה שתתאים לסיכונים שמשפחה יכולה לעמוד בשינוי ההחזר החודשי לאורך חיי המשכנתה.

יש לי משכנתה, האם אפשר לרוץ לבנק ולמחזר?

כאמור, רב הנסתר על הגלוי, ההוראה שנותנת אפשרות למחזר משכנתה תיכנס לתוקף ב28-02, ולכן מי שלא לחוץ כלכלית ורוצה לשפר את תנאי המשכנתה, כדאי לחכות ליישום ההוראה בשטח כדי לבחון עד כמה באמת יהיה החיסכון כתוצאה מהשינויים, חשוב להדגיש, שגם לפני השינוי אנחנו בסביבת ריבית נמוכה היסטורית ויש כדאיות מחזור גדולה בתקופה זו.

למי שיש הלוואות בנוסף למשכנתה, אני מזכיר את ההקלה המשמעותית שצפויה להסתיים ב31.03.21, לאיחוד הלוואות לתוך המשכנתה עד 70% משווי הדירה.

הכותב הינו שי פרלמן, כלכלן ויועץ משכנתאות, מנכ"ל ובעלים משותף בפרל ייעוץ משכנתאות, חבר הנהלה בהתאחדות יועצי המשכנתאות בישראל