שאלות תשובות

השאלות והתשובות הנפוצות ביותר

כיום "פרל - ייעוץ משכנתאות" בתנופה אדירה עם יותר מ־2,000 לקוחות מאושרים וליווי פרויקטים ארציים, שבהם "מחיר למשתכן" ו"המרוץ לדירה תוך 180 יום", בשיטת אלון גל, פרויקט 100 ימי נדלן, בניית תוכניות מימון ומלוים משקעים בשיטת יובל שוורצמן וגיא מנדלסון.
נוסף על כך מוניתי לחבר הנהלה בהתאחדות יועצי המשכנתאות בישראל (ע"ר) גוף העושה לילות כימים למען ציבור נוטלי המשכנתאות, כדי שאלו יוכלו ליהנות מתנאים טובים בעת לקיחת המשכנתה, ומחיסכון כספי ניכר. מבחינה מקצועית חשוב לי לספק ללקוחותיי ערך מוסף לצד השירות העיקרי שאותו אנו מעניקים, מתוך ידיעה כי ערך זה ילווה אותם ויסייע להם בקבלת החלטות משמעותיות בחיים, שנים רבות לאחר קבלת המשכנתה. בשל כך אני מתייחס לכל נושא המשכנתה כאל תהליך שיש לעבור עם עצמנו ועם הסביבה, תהליך שבסופו משתנה לטובה מערכת היחסים שלנו עם כסף ונעשית לדרך חיים.

משכנתה היא הלוואה הניתנת ללווה, לרוב ממוסד פיננסי: בנקים, חברות ביטוח וגופים חוץ - בנקאיים, בתמורה לשעבוד הנכס שאותו הוא מבקש לרכוש או לקבל בגינו הלוואה לכל מטרה, וזאת עד לפירעון החוב. מקורה של המילה משכנתה בשפה הארמית, ופירושה משכון. בארץ ובמדינות שונות בעולם, 18 שי פרלמן משכנתאה העיקר שתעשו את זה נכון 19 המשכנתה שכיחה בקרב רוכשי הדירות בעיקר, אך ניתנת גם לרוכשי נכסים ומבנים מסחריים כגון משרדים, חנויות ודירות להשקעה

ההון העצמי שלכם מורכב מכספים שחסכתם במשך הזמן: חלקו ממקורות ההכנסה שלכם וחלקו מכספים שקיבלתם כעזרה מבני המשפחה. נוסף על כך עליכם לבדוק אילו קופות גמל, קרנות השתלמות וחסכונות נצברו עבורכם כחוק במקומות העבודה שלכם בעבר ובהווה. לשם כך מומלץ להיכנס דרך גוגל למסלקה הפנסיונית לראות אילו חסכונות יש לכם. "המסלקה הפנסיונית" היא שמו של פרויקט שיזם משרד האוצר כדי לאפשר העברת מידע מלא בנוגע לכלל החסכונות הפנסיוניים של כל אחד מאיתכם. לאחר תהליך רישום קצר וקבלת קוד אימות תוכלו להגיש בקשה לקבלת מידע עבור כל החסכונות הפנסיוניים שלכם מכל החברות המנהלות אותם, ולקבל בתוך זמן קצר תשובה מקיפה ועדכנית בנוגע לכל הכספים שנחסכו עבורכם בכל אחד מהחברות והגופים המנהלים אותם. לחלופין, אפשר לעשות זאת דרך סוכן הביטוח או היועץ הפיננסי שלכם. אם אתם נמצאים בגירעון זה לא מצב אידיאלי לביצוע עסקה בסדר גודל כזה, אבל הוא בהחלט אפשרי לתיקון. בשלב הראשון, לפני שאתם מתכוונים להגיש בקשה לקבלת משכנתה, אתם חייבים לאזן את חשבון הבנק, ובה־בעת לאזן גם את דרך החיים שלכם. עליכם לתכנן בקפידה את התקציב החודשי שלכם, להכין רשימה של הכנסות מול הוצאות, ולהתחיל לבדוק מה הכרחי ומה פחות, על פי סדרי עדיפויות. במסגרת מקצועי אני מלווה לא מעט משפחות המצויות בגירעון כלכלי עקב התנהלות לא מאוזנת, והתהליך שהמשפחות עוברות – לא זו בלבד שמשפר את מצבן הכלכלי ואת איכות חייהן, אלא מכין אותן לקראת ביצוע העסקה בדרך המיטבית והתואמת ביותר לצורכיהן. תכנון מוקדם והתייעלות כלכלית טרם בקשת המשכנתה יכולים לחלץ משפחה ממצב של גירעון ולהוביל אותה לרכישת הדירה שלה בהשקעה נבונה המותאמת למידותיה וליכולתה הכלכלית.

  • במשכנתה חדשה או במחזור משכנתה, ההחזר החודשי

המומלץ הוא 420–550 שקלים לכל 000,100 שקלים מתוך

הסכום הכללי של המשכנתה.

  • לחלופין, אפשר לקחת את כל המשכנתה לתקופה של

20–25 שנים, בריבית ממוצעת המתפרסמת אחת לחודש

על־ידי בנק ישראל.

במשכנתה לכל מטרה ההחזר החודשי יהיה לרוב גבוה

יותר וינוע בין 600–700 שקלים לכל 000,100 שקלים, כיוון

שהריבית במשכנתה זו גבוהה יותר.

  • ככל שההחזר החודשי יהיה נמוך יותר מהסכום המומלץ,

תקופת המשכנתה תהיה ארוכה יותר, ונוסף לכך עלות

תשלומי הריביות תהיה יקרה יותר.

  • דרך נוספת לבחון מהו ההחזר החודשי הנכון בהתאם

לסכום שנבחר עבורנו, היא להזין בסימולטור משכנתות

את כל הסכום ל־20-25 שנה ולהזין את הריבית הממוצעת,

צמודה למדד או לא צמודה למדד, לאותה התקופה אשר

מפורסמת אחת לחודש ע"י בנק ישראל, כך תוכלו לדעת

מה בערך את ההחזר המומלץ כאשר רוב המשכנתה

לאותה תקופה שבחרתם.

  • אם תרצו לשלם החזר חודשי נמוך יותר על אותה גובה

המשכנתה, מומלץ בכל מקרה לבחור לפחות חצי מהסכום

ל־25 שנה והשאר למקסימום תקופה של 30 שנה.

על פי הוראות בנק ישראל
להכנסה של הלווים לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה. כמה
מהבנקים מחמירים מעבר לכך ומתירים בדרך כלל עד 35%
יחס החזר מתוך ההכנסה הפנויה. על אף האמור לעיל אפשר
לבקש עד 40% יחס החזר, אך זה נתון לשיקול דעת הבנק.
לא אחת אני נתקל בלווים שירימו גבה באשר להחזר החודשי
ה'נמוך', לטענתם, שאושר להם, וזאת כיוון שלטענתם הם
משתכרים הרבה מעל סכום זה ולכן יכולים לעמוד בהחזר גבוה
יותר בקלות יחסית. לרוב זה מעלה בי חיוך ואני מסביר להם,
לפעמים יותר מפעם אחת, שהבנק מתייחס להכנסתם הפנויה
נטו, בניכוי ההוצאות הקבועות, משמע – כל ההוצאות, ההלוואות
וההתחייבויות הנמשכות מעבר לשנה וחצי. לדוגמה: ההכנסה
החודשית של שני בני זוג מסתכמת ב־12,000 שקלים נטו, וסך
4 הוראה 329 של בנק ישראל מאפשרת החזר אפילו עד 50% ,אך בפועל, הסיכוי
שיאושר החזר מעל 40% שואף לאפס.
5 שלהם מסתכם ב־000,2 שקלים בחודש
ההוצאות הקבועות
עבור החזרי הלוואות, לרבות חוץ־בנקאיות ותשלומי ליסינג. לכן
הכנסתם הפנויה היא 000,10 שקלים בחודש. במקרה זה ההחזר
החודשי המרבי שיאושר להם יהיה 000,4 שקלים. יחס ההחזר
יעמוד על %40 או פחות מכך, בהתאם לאישור הבנק. רצוי שכל
משפחה תערוך בדיקה בנוגע ליחס ההחזר עוד בטרם תגיע
לבנק, כדי להיערך בהתאם לקבלת משכנתה בהחזר חודשי
התואם למטרתה.
בסופו של דבר, כל משכנתה נבחנת לגופו של עניין, ולרוב, אם
נשווה בין משכנתות שניתנו באותו הסכום למשפחות שונות,
נגלה שיחס ההחזר שונה בין משכנתה למשכנתה וסכום
ההחזר החודשי שונה אף הוא, כיוון שכל משפחה מתנהלת
אחרת הן מבחינה כלכלית והן מבחינה מחשבתית, ולכל אחת
מהמשפחות התחייבויות וסדרי עדיפויות שונים. לכן כל משפחה
חייבת להקדיש זמן ומחשבה לתכנון המשכנתה המתאימה לה
ביותר, בהתאם ליכולותיה הכלכליות ובהתאם לבית שהיא רוצה
לרכוש.

חשש סביר – מצב שנוצר כאשר לבנק יש חשש סביר שהלווה
לא יוכל לעמוד בהחזרים החודשיים כסדרם. מצב זה עלול
להתרחש כשרמת ההכנסה של הלווה נמוכה ביחס להחזר
החודשי, ויש הוצאות שוטפות והתחייבויות נוספות מלבד
המשכנתה. נוסף על כך ישנן הלוואות נוספות לתקופה של מעל
שנה וחצי, ובמצב זה הבנק יבחן משני היבטים את האפשרות
לאשר את המשכנתה: יכולת החזר, ועומס חוב. לאחר שתי
הבחינות האלה יגיע הבנק למסקנה אם הלווים יוכלו להחזיר
את המשכנתה כסדרה, ובעקבות מסקנה זאת יחליט אם לאשר
את המשכנתה או לא.
היסטוריית האשראי – לכל אחד מאיתנו קיימת היסטוריית
אשראי המתועדת ונשמרת במאגר הנתונים הפיננסי הנמצא
במערכות המידע של בנק ישראל ומאפשר ללשכות אשראי
הפועלות ברישיון, כדוגמת דן אנד ברדסטריט BDI וקו מנחה,
לקבל תמונה על המצב הכלכלי שלנו בעבר ובהווה. המידע בנוגע
להתנהלותנו הכלכלית, כולל רישום של צ'קים חוזרים, של אי־
עמידה בהחזרי הלוואות, וכל בעיה שהייתה בחשבונות הבנקים
שלנו, אם הייתה. בשנת 2019 הוקמה מערכת נתוני אשראי על־
ידי בנק ישראל ועלתה לאוויר ב- 12.04.2019 במטרה לשתף את
נתוני האשראי שלנו עם כל הגופים המעניקים הלוואות, וזאת
כדי שיוכלו לקבל תמונה מהימנה בנוגע להיסטוריית האשראי
של הלקוח ולהעריך נכונה את הסיכון הכרוך במתן ההלוואה.
מצד שני, לקוחות בעלי היסטוריית אשראי ללא דופי, המעניקה
ציון גבוה, זוכים ליתרון המגדיל את יכולתם להתמקח על תנאי
ההלוואה וגובה הריביות, ויתרה מכך – להשוות נתונים בין הגופים
השונים כדי לקבל את ההלוואה בתנאים הטובים ביותר. עם זאת,
ישנם מקרים שבהם הבנק יאשר את ההלוואה על אף 'כתם
אשראי' בעברו של הלווה – אם הלווה יציג טיעונים המניחים
את דעת הבנק באשר לסיבה שבעקבותיה הוא נוצר ובנוגע
לדרך שבה טיפל בעניין, וכמו כן יסביר כיצד הוא מתנהל בצורה
אחראית כדי שהדבר לא יישנה. במקרה שהבנק יסרב להתקדם
בתהליך בגלל כתם אשראי, מומלץ לא לנסות את מזלכם בבנק
אחר אלא להיעזר במומחה לטיפול במקרים מסוג זה.
מצב הנכס – סיבה מהותית ומשמעותית שבגללה הבנק לא
יאשר את המשכנתה היא טיב הנכס ומצבו. הבנק לא ייכנס
לעסקה שיש עמה סיכון במימוש הבטוחה אם הלווים לא עומדים
בהחזרי המשכנתה. לכן חשוב, בעיקר בדירות מיד שנייה, לבצע
שמאות מקדימה המספקת תמונת מצב ריאלית באשר לטיב
הנכס ושוויו. ברוב המקרים שמאות מקדימה תמנע מכם כניסה
להרפתקאות מיותרות.
ביטוח חיים – אחת מהדרישות של הבנק כתנאי לקבלת
המשכנתה היא ביטוח חיים של הלווים. ביטוח חיים למשכנתה
מבטיח את החזר יתרת ההלוואה לבנק במקרה של מות הלווה
במקרה של לווה יחיד, או של אחד מהלווים, כשמדובר בזוג.
לכן הבנק לא יוותר על סעיף זה, ובמקרה שאי אפשר, מסיבות
מסוימות, לבטח את אחד מהלווים, הבנק עלול לא לאשר את
המשכנתה. במקרה כזה, למי שיש רקע ביטוחי מומלץ לפנות
אל סוכן הביטוח שלו כדי לבצע בדיקה ביטוחית מקדמית כדי
לוודא שאכן יאושר ביטוח החיים, ולברר מה יהיה גובה התשלום
החודשי בגינו – נתון שיש לכלול בתכנון התקציב החודשי
המשפחתי.
כדי להימנע ככל האפשר ממקרים שקיימת בהם האפשרות
שהבנק לא יאשר את המשכנתה, מומלץ להיעזר בשירותיו של
יועץ משכנתות מקצועי שייתן לכם חוות דעת מקצועית באשר
למצבכם הפיננסי וילווה אתכם בקבלת ההחלטות החשובות
ובעלות ההשפעה המכרעת על עתידכם הכלכלי. מלבד זאת,
גם במקרים שבהם המשכנתה מאושרת, תוכלו להיות רגועים
ובטוחים שקיבלתם את ההחלטות הנכונות ושביצעתם את
העסקה הנכונה ביותר עבורכם בהתאמה אישית ליכולתכם
הכלכלית.

קרן השתלמות היא השקעה בבורסה דרך קופות ייעודיות
המנהלות אותה. זו השקעה לטווח בינוני של 7 שנים, אך היא
יכולה להיות גם השקעה לטווח ארוך והיא שקולה לנכס. בדיוק
כמו דירה למגורים שיוצרת לכם תשואה חודשית קבועה,
קרן ההשתלמות יוצרת לכם תשואה. לכן ההתייחסות לקרן

השתלמות צריכה להיות כמו אל נכס. כשאתם שוקלים לפרוע
את הקרן כדי להקטין התחייבות אחרת, אתם צריכים לשאול את
עצמכם: האם אנחנו רוצים להיפרע מהנכס הזה כדי להקטין את
ההתחייבות? התשובה נעוצה במצבכם הכלכלי וביכולת ההחזר
שלכם. אם יש לכם יכולת החזר חודשית כדי לעמוד בתשלומי
המשכנתה ואין לכם קושי עקב התשלום החודשי, רצוי להמשיך
לשלם את המשכנתה ולשמור על קרן ההשתלמות, וזאת עוד
לפני בחינת התשואה של הקרן. כעת בדקו כמה אתם מקבלים
עבור הכסף שנמצא בקרן השתלמות בהשוואה לכסף שאתם
משלמים על הריבית של המשכנתה. הנתון הזה חשוב מאין
כמוהו לקבלת ההחלטה אם לפרוע את קרן ההשתלמות לטובת
הקטנת ההתחייבות למשכנתה. אם, לדוגמה, קרן ההשתלמות
שלכם מניבה 4% תשואה ומעלה, והריבית על המשכנתה
שאתם משלמים היא כ־3% ,אין טעם והיגיון כלכלי לפרוע את
קרן ההשתלמות. אך אם אתם לא עומדים בתשלומי המשכנתה,
ואין זה משנה כמה אתם מרוויחים על קרן ההשתלמות,
תשתמשו בקרן ההשתלמות כדי להקטין את ההתחייבות. עם
זאת, ההתייחסות לקרן ההשתלמות כאל נכס תגרום לכם
לחשוב היטב ולחפש אלטרנטיבות ראויות לפני שתקבלו את
ההחלטה לפרוע את הקרן לטובת המשכנתה. דרך נוספת ליצור
נכסים מניבים היא נדל"ן להשקעה או תיק השקעות בשוק
ההון. שני המקורות האלה הוכיחו את עצמם עוד מראשיתה של
ההיסטוריה הפיננסית כיעילים ובטוחים ליצירת הכנסה נוספת.

מי לא שמע פעם אחת לפחות את המשפט הזה? מסתובבים
ביננו 'מבינים' רבים במשכנתות שישמחו להשיא לכם עצות
זהב, חינם אין כסף, ובלבד שלא תעשו טעות. ועם כל המידע
הזה אתם מגיעים לבנק, בטוחים בעצמכם ומשוכנעים שאתם
עושים או לא עושים את הצעד הנכון והנבון ביותר עבור
המשכנתה שלכם. האומנם?
בואו נעשה קצת סדר: ברוב המקרים, אם יש לכם קנס
במשכנתה, זה אומר שכדאי לכם למחזר. למה? כי מה זה בעצם
הקנס, או בשמו המקצועי, עמלת היוון? הקנס הוא הפיצוי
שעליכם לשלם לבנק על הפרשי ריביות, כי ביום שחתמתם על
המשכנתה התחייבתם, לצורך הדוגמה בלבד, לריבית בגובה 5%,
וכיום, לאחר חמש שנים, כיוון שהריבית הנהוגה בשוק עומדת על
2% ,אתם רוצים למחזר את המשכנתה כדי לחסוך את ההפרש.
זוהי בהחלט החלטה נבונה, אך הבנק מסתייג ממנה משום
שהוא ניזוק כתוצאה מהצעד הזה. ביום החתימה על המשכנתה
התחייבתם ל־5% ריבית למשך 20 שנים. בחישוב פשוט נותרו
לכם עוד 15 שנים לשלם את ה־5% האלה. כעת, עקב אובדן
הרווח הצפוי, הבנק מבקש פיצוי על ההפרש. הפיצוי הזה נמוך
ביחס לתשלומי הריבית שהייתם משלמים אילולא ביקשתם
למחזר את המשכנתה. ישנם מקרים בהם הקנס גדול, וידרשו
כמה שנים עד שהמשכנתה החדשה תכסה את עמלת היוון,
ולפי התוכנית שלכם אתם לא מתכוונים להחזיק את המשכנתה
לטווח ארוך. במקרה כזה לא יהיה כדאי למחזר את המשכנתה.
לכן חשוב לבחון כדאיות עם יועץ מקצועי מטעמכם.
כעת, לאחר שהמיתוס הופרך, חייכו אל הבנקאי, שאומר לכם כי
לא כדאי לכם למחזר את המשכנתה בגלל הקנס, ושאלו אותו
כמה כסף תחסכו אם בכל זאת תבחרו למחזר. אתם תיווכחו
לדעת כי על אף הקנס שתידרשו לשלם לבנק, תחסכו באופן
משמעותי סכומי כסף נכבדים שהייתם משלמים במשך כל
תקופת המשכנתה אילולא הייתם בוחרים למחזר אותה.

זו אולי ההנחה הרווחת ביותר בקרב מבקשי המשכנתות. אילו
היה מסלול משכנתה אחד בלבד, הייתה זו הנחה נכונה. הפרש
של 0.5% בריבית למעלה או למטה זניח לעומת תכנון נכון של
המשכנתה. הבנקים מצדם, כיאה לגופים מסחריים, יודעים
שאנחנו אוהבים להשוות מספרים ולהתמקח, ולכן מציעים
מספרים נמוכים בלי לציין שהתמהיל – הלוא הוא הרכב המסלול
של המשכנתה – ייצור את ההבדל בין משכנתה בהחזרים גבוהים
לבין משכנתה בהחזרים נמוכים.
כעת, לאחר שהמיתוס הופרך ולפני שמחליטים להגיע לבנק,
חובה עליכם להכיר היטב את התנהלות הכלכלית שלכם, את
ההוראות של הבנקים, את המסלולים הקיימים, ואת ההשלכות
על ההחזרים של המשכנתה בעתיד. רק כך תוכלו להבין מהי
המשמעות הכספית בכל מסלול ולבחון באופן מושכל את
המסלול הנכון והכדאי ביותר עבורכם.

הזול ביותר הוא היקר ביותר. כדאי שתפנימו היטב את המשפט
הזה ותיישמו אותו בכל החלטה כלכלית שתידרשו לה,
ובעיקר ביום שבו תחליטו לקחת משכנתה. כאשר בוחרים את
המסלולים עם הריביות הנמוכות ביותר חשוב להבין כיצד יושפע
ההחזר החודשי כשאותן ריביות יעלו. האם המסלולים שלקחתם
בטוחים? כפועל יוצא מתכנון המשכנתה שתעשו, אתם תכירו
את ההשפעות הפועלות על אותם מסלולים שאתם בוחרים.
היכרות עם אותן השפעות כמו מדד המחירים לצרכן וריבית
בנק ישראל תוכל לחסוך לכם הרבה מאוד כסף בעתיד ותעזור
לכם להבין שההחזר החודשי הראשון לבנק יהיה ההחזר היחידי
שתהיו בטוחים בנוגע אליו.
כעת, לאחר שהמיתוס הופרך, כדאי לזכור ולהפנים – משכנתה
שלא נבדקה ותוכננה בקפידה יכולה להיות יקרה יותר ממחיר
הדירה שאתם קונים.

רובנו אוהבים לפרוס לתשלומים לתקופה ארוכה וזאת מתוך
מחשבה שלשלם כמה שפחות בהחזר החודשי יקל עלינו
בהתנהלות החודשית ויותיר בידינו כסף פנוי לדברים נוספים
שאנחנו צורכים. וכמו שכבר ציינתי שורות ספורות קודם: הזול
ביותר הוא היקר ביותר. ככל שתפרסו את תשלומי המשכנתה
החודשיים לתקופה ארוכה יותר, כך תשלמו ריבית גבוהה יותר
ותחזירו הרבה יותר כסף בעלות הכוללת. ההבדל בין הריביות
שתקבלו עבור 30 שנים לבין הריביות שתקבלו עבור 25 שנים
יכול להיות כל כך משמעותי, שבתוספת של כמה עשרות שקלים
תוכלו לעמוד על סכום ממש דומה של החזר חודשי ולחסוך לכם
5 שנים של תשלומי משכנתה מיותרים.
כעת, לאחר שהמיתוס הופרך, כדאי לערוך חישוב מושכל
ולשקול לקצר את תקופת המשכנתה במסגרת יכולותיכם בלי
שהדבר יגביל את חופש התנועה שלכם באופן משמעותי, וכך
תוכלו בסופו של דבר גם לחסוך כסף רב יותר.

התנהלות על פי תקציב חודשי היא משימה לא פשוטה המצריכה
מכם כושר תכנון ואיפוק. כל הוצאה לא מתוכננת או לא צפויה
עלולה להביא אתכם לחריגה מהמסגרת – ומכאן הדרך
למינוס קצרה. הדבר משפיע על יכולת התמרון ועל העמידה
בהתחייבויות החודשיות הקבועות, לרבות החזרי המשכנתה.
נוסף על כך, המחיר היקר של חריגה מהמסגרת, כ־10% - 13%
ריבית שאתם נאלצים לשלם, נעשה להוצאה מכבידה שבינתיים
רק תופחת. הבנק, שמזהה את המצוקה, מציע לכם הלוואה
לכיסוי המינוס, ואתם, שלא רואים פתרון קרוב באופק, נאלצים
להסכים ומקווים לטוב. אבל זה לא יפתור לכם את הבעיה. זה
רק יחריף אותה, וההסבר לכך פשוט: לכאורה, הלוואה לכיסוי
המינוס נשמעת פתרון יעיל. הריבית שנשלם נמוכה יותר ופריסת
התשלומים נוחה, אך בסתירה מוחלטת לייעודה – היא מגדילה
את המינוס. בואו נבדוק בעזרת הדוגמה הבאה, הַּכצַעֲקָתָּה:
נניח שהכנסתכם החודשית מסתכמת ב־14,000 שקלים
וההוצאות החודשיות שלכם מסתכמות ב־16,000 שקלים.
משמע, המינוס גדל ב־2,000 שקלים בכל חודש. בחלוף זמן־מה
הבנק מודיע לכם כי אין באפשרותו להגדיל לכם את המסגרת
מציע לכם לקחת הלוואה לכיסוי המינוס. לקחתם הלוואה של
26,000 שקלים לתקופה של 4 שנים, שהן 48 חודשים. ההחזר
החודשי שלכם בצירוף הריבית כ־600 שקלים, והכסף עבר
לחשבונכם. כעת אתם ביתרת זכות והתחושה נפלאה. אפשר
לנשום ואפילו לקנות משהו שכבר רציתם מזמן. אבל לצורך
הדוגמה, ובהנחה שאתם לא מתפתים ושומרים על רמת
ההוצאות שלכם, חודש לאחר מכן נוספה לכם הוצאה חדשה:
החזר הלוואה בסך 600 שקלים. כעת הגירעון החודשי שלכם
גדל ב־600 שקלים ועומד על 2,600 שקלים. ונחשו מה? אתם
שוב במינוס שגדל והולך בהתמדה מחודש לחודש, נוסף על
ההלוואה בסך 26,000 שקלים שעליכם להחזיר.
כעת, לאחר שהמיתוס הופרך, אתם מבינים שהלוואה לכיסוי
המינוס לא פותרת את הבעיה אלא רק מעצימה אותה,
והמרוויח הבלעדי ממנה הוא הבנק. כדי לפתור את הבעיה
ולהימנע מ'תרבות המינוס' עליכם לבחון ולתכנן מחדש את
תקציב המשפחה החודשי,
ולאחר הכנת תוכנית מפורטת הכוללת צמצום והתייעלות בסעיף ההוצאות
– לקחת הלוואה אחת לכיסוי כל ההתחייבויות לרבות המינוס,
בהחזר חודשי התואם את יכולותיכם הכלכליות, הכלול בתחשיב
ההוצאות החודשיות, ולא לקחת הלוואות חדשות גם כשהפיתוי
גדול, לפחות עד שזו תסתיים.

ביום שלקחתם משכנתה, התאמתם את ההחזר החודשי ליכולתכם הכלכלית באותה תקופה ופרסתם אותה, לצורך הדוגמה, על פני 20 שנים. כעבור 5 שנים מצבכם הכלכלי שפר עליכם כתוצאה מקבלת כספים ממקורות שונים, וכעת יש בידכם את מלוא הסכום או את חלקו כדי לפרוע את התחייבותכם לבנק לפני המועד המקורי. צעד זה יכול להיחשב מבורך, אך הוא כרוך בעלויות המתלוות אליו, היות שהחלטתם לבצע פירעון מוקדם של המשכנתה. עלויות אלו נקראות עמלת פירעון מוקדם או קנס פירעון מוקדם, ובעגה המקצועית: עמלת היוון. עמלה זו היא הגבוהה ביותר שתידרשו לשלם מבין כל יתר הפעולות והשינויים שתבקשו לבצע במשכנתה שלכם בכל נקודת זמן. הבנק הלווה לכם את הכסף לתקופה מסוימת, וחלק ניכר מהרווח שלו נסמך על גובה הריבית שהייתה נהוגה באותה תקופה, וזאת לאורך כל תקופת המשכנתה. ביום שבו תרצו לפרוע את המשכנתה לפני מועד הפירעון המקורי, הבנק ירצה פיצוי על הרווח העתידי שנבצר ממנו לקבל. בעת הגשת הבקשה לפירעון מוקדם תצטרכו לשלם עמלה תפעולית בסך 60 שקלים, ואם לא תודיעו לבנק על כוונתכם לפרוע את יתרת המשכנתה 10 ימים לפני כן, תיאלצו לשלם עמלת אי־הודעה מוקדמת בסך 0.1% מערך הסכום שאותו אתם פורעים. עד כאן זה נשמע סביר, אך כעת מתווספת עמלת היוון החלה על לווים הנמצאים במסלול הלוואה בריבית קבועה או משתנה, והיא מחושבת בדרך שלהלן: נניח כי ביום שלקחתם את המשכנתה ל־20 שנים הריבית הייתה 5% לשנה. כיום, כעבור 5 שנים, אתם מודיעים לבנק כי ברצונכם לבצע פירעון מוקדם של המשכנתה, וזאת 15 שנים לפני המועד המתוכנן. כעת הבנק מוודא מה יהיה גובה הריבית להלוואה ל־15 שנים, ואם הריבית תהיה נמוכה יותר, למשל 4% ,הוא יבקש פיצוי על ההפרש. במקרה שלפניכם מדובר ב־ 1%שיוכפל בסכום שאותו אתם מבקשים לפרוע, כפול מספר השנים שנותרו להלוואה. במקרה שהמצב שונה וביום שביקשתם לפרוע את יתרת ההלוואה הריבית תהיה גבוהה יותר מהריבית שעליה התחייבתם ביום שניתנה לכם המשכנתה – לא תתבקשו לשלם עמלה, אך מנגד גם לא תזוכו על ההפרש, שיהיה לטובת הבנק בעת שילווה את הכסף ללקוח אחר בריבית גבוהה יותר מזו שהוא היה מקבל מכם.
מדד המפורסם על־ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אחת לחודש ב־15 בכל חודש, בו־זמנית עם פרסום מדד המחירים לצרכן. מדד תשומות הבנייה מודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית 'סל' קבוע של חומרי בנייה, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים, ומייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה. מדד תשומות הבנייה לאורך ההיסטוריה נמצא לרוב בעלייה, ולכן הוא מגדיל את המחיר הסופי שתשלמו עבור הדירה. זאת בשונה ממדד המחירים לצרכן, שאם ירד בהלוואה צמודת־מדד – קרן המשכנתה תקטן בהתאם. בחוזה רכישת דירה מקבלן, רק במקרה שמדד תשומות הבנייה ירד וישתווה למדד ההתחלתי שעליו חתמתם, מחירה הסופי של הדירה לא ישתנה. יתרה מכך, גם במקרים שהמדד ירד אל מתחת למדד המקורי בעת חתימת החוזה – מחיר הדירה לא ירד, ויישאר כפי שכתוב בחוזה.

יש לכם שאלות נוספות?

נשמח לסייע לכם בכל עיניין. אנא מלאו את הטופס ולנדאג ליצור עמכם קשר במהלך 24 השעות הבאות.

* שדות המסומנים בכוכבית הם שדות חובה

בחרו תאריך ושעה לקביעת פגישה

יוני 2024
א
ב
ג
ד
ה
ו
ש
26
27
28
29
30
31
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
1
2
3
4
5
6